Contractul de închiriere în 2020
Contractul de închiriere în 2020
În fiecare an primim întrebări cu privire la contractul de închiriere, așa că dacă încă te mai gândești dacă semnarea unui contract de închiriere, atunci aruncă o privire peste cele mai importante elemente din contractul de închiriere în anul 2020.
Cum și unde trebuie semnat contractul de închiriere?
Pentru a fi valabil, adică pentru a produce efecte juridice, contractul de închiriere se va semna de Proprietar și de Chiriaș olograf (adică de mână), în atâtea exemplare câte părți sunt.
Spre exemplu, 1 exemplar din contract pentru Proprietar și 1 exemplar din contract pentru Chiriaș, în total 2 exemplare din același contract de închiriere.
Chiriașul și Proprietarul nu trebuie să se deplaseze la ANAF (FISC) și nici la Notar pentru a semna un contract de închiriere.
Contractul de închiriere trebuie scris în funcție de pretențiile părților, iar apoi contractul poate fi semnat oriunde.
NU recomandăm să alegeți primul model de contract de închiriere de pe Google, să îl printați și să îl semnați. Deși pare calea cea mai la îndemână, pentru că este gratis și ușor, în final vă va costa mai mult decât credeți.
În cazul în care veți avea probleme cu chiriașii, proprietarii, plățile, încasările, recuperarea unor sume de bani – atunci un contract de pe Google NU te va ajuta la nimic!
În schimb, un contract redactat de o echipă de avocați, personalizat în funcție de cerințele tale și înregistrat pentru a deveni titlu executoriu – reduce considerabil posibilitatea de a rămâne în pierdere.
Cum poate fi executat silit chiriașul în caz de neplată?
Sunt multe situații în care chiriașul nu achită chiria, iar proprietarul este nevoit să pornească un proces împotriva chiriașului pentru a obține o hotărâre judecătorească prin care să se stabilească faptul că acel chiriaș trebuie să plătească suma de bani proprietarului.
După un proces care durează, proprietarul va obține în final o hotărâre judecătorească pe care o poate pune în executare împotriva chiriașului.
Dar dacă v-aș spune că există o cale de a sări peste 1 an – 2 ani de procese și să treceți direct la executare silita împotriva chiriașului rău-platnic?
Cum puteți face asta?
A. După semnarea unui contract de închiriere, veți înregistra la organele fiscale (ANAF) contractul de închiriere pentru a deveni un titlu executoriu împotriva unui chiriaș rău-platnic.
B. De asemenea, contractul de închiriere poate deveni un titlu executoriu și dacă este încheiat în formă autentică.
Este important de știut că în acest caz, contractul de închiriere înregistrat la organele fiscale sau încheiat în forma autentică reprezintă un titlu executoriu împotriva chiriașului NUMAI pentru plata chiriei, NU și pentru cheltuieli și NU pentru evacuarea chiriașului.
În cazul în care chiriașul nu a plătit nici cheltuielile la asociație sau alte taxe, pentru recuperarea acestor sume de bani va trebui să porniți un proces împotriva chiriașului.
Menționează clar chiria, garanția șI orice alte taxe sau sume de plătit în contractul de închiriere
Stabiliți clar în contractul de închiriere care este cuantumul chiriei (cât?), moneda și data la care se va plăti chiria.
În același sens, trebuie stabilit și care va fi cuantumul garanției, când se plătește și în ce condiții chiriașul va pierde garanția.
Dacă există orice alte taxe administrative (parcare, servicii etc.) și acestea trebuie stabilite în contractul de închiriere.
În cazul în care doriți să modificați prețul chiriei sau al taxelor, veți încheia un Act Adițional la contractul de închiriere prin care veți stabili noua chirie sau noile taxe.
Actul Adițional se va semna de ambele părți, de chiriaș și de proprietar.
Specifică clar durata și modalitatea de încetare a contractului de închiriere
Precizați în mod clar pentru ce durată (câte zile săptămâni / luni / ani) doriți să închiriați imobilul.
În același fel, stabiliți și în ce condiții se poate înceta contractul de închiriere.
Cum poate înceta contractul de închiriere?
A. La termen – adică la expirarea duratei contractuale
În cazul în care ați stabilit că durata închirierii este 1 an de zile, iar părțile nu doresc prelungirea duratei contractuale, la data la care se va împlini 1 an de închiriere contractul va înceta.
B. Prin acordul părților
În cazul în care niciuna dintre părți nu mai dorește continuarea contractului de închiriere, atunci veți semna împreună un Acord de încetare al contractului de închiriere, în care stabiliți că acest contract de închiriere ”va înceta începând cu data de …….”
C. Prin denunțare unilaterală (deși părțile și-au respectat obligațiile contractuale, una dintre ele nu mai dorește acest contract de închiriere)
În cazul în care atât Chiriașul cât și Proprietarul și-au respectat obligațiile contractuale, deci nu au existat probleme, pot exista situații în care una dintre părți nu mai dorește pur și simplu continuarea contractului.
În această situație, în care doar una din părți vrea încetarea contractului de închiriere, deși cealaltă parte și-a respectat toate obligațiile, contractul de închiriere poate înceta prin denunțare unilaterală.
În acest caz, trebuie să stabiliți în contract, încă de la bun început, procedura de urmat în cazul în care una din părți vrea să denunțe unilateral contractul, cu cât timp înainte trebuie să anunțe cealaltă parte, cum se va notifica etc.
Cele mai multe probleme apar din situații de acest tip, din care una din părți nu mai dorește să fie ținută în acest contract, iar pentru a ieși din contract apelează la căi nelegale și atunci apar procesele în instanță.
D. Reziliere unilaterală (atunci când una dintre părți nu și-a respectat una sau mai multe obligații contractuale, cealaltă parte poate cere rezilierea unilaterală a contractului de închiriere)
În această situație, una dintre părți dorește încetarea contractului de închiriere pentru că cealaltă parte nu și-a respectat obligațiile asumate prin contract.
Spre exemplu, proprietarul dorește încetarea contractului de închiriere din cauza neplății la timp a chiriei sau din cauza neplății chiriei de către chiriaș.
În același sens, Chiriașul ar putea să dorească încetarea contractului din cauza tulburărilor cauzate de proprietar.
Dacă încă de la momentul redactării contractului de închiriere s-a prevazut procedura care este procedura de respectat în cazul în care se dorește rezilierea unilaterală a contractului, veți scuti încă de la bun început bani și timp.
De cele mai multe ori, părțile care au semnat un contract total nepotrivit pentru ele ajung în instanță din cauza modalității în care una din ele a dorit încetarea contractului.
Mai sunt și alte feluri în care un contract de închiriere poate înceta, însă sunt mai rar întâlnite în practică, față de cazurile prezentate deja mai sus.
Stabilește clar obligațiile proprietarului și obligațiile chiriașului în contractul de închiriere
Multe probleme apar și din cauza faptului că părțile contractuale nu prevăd clar, la obiect și transparent ce așteaptă de la celălalt într-un contract de închiriere.
Conform Codului Civil, proprietarul are ca principale obligații:
de a preda imobilul (apartament, casa etc.) către Chiriaș
de a menține imobilul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata închirierii
de a asigura Chiriașului liniștita și utila folosință pe tot parcursul închirierii
Conform Codului Civil, chiriașul are ca principale obligații:
să ia în primire imobilul (casă, apartament, etc.)
să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract
să folosească bunul cu prudență și diligență
să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contratului de locațiune
În cele mai multe contracte ”standard”, care circulă pe internet, veți regăsi cel mult obligațiile de mai sus.
Aceste obligații, scrise în contract doar așa, nu spun nimic pentru marea majoritate dintre noi.
Așadar, nu fiți zgârciți la clauzele contractuale.
Scrieți în contract tot ce așteptați de la cealaltă parte.
Și scrieți clar, fără complicații, fără să pară un contract pompos.
Scopul este acela de a avea un contract eficient.
Cu cât aveți un contract de închiriere mai clar, cu atât părțile contractuale (adică Proprietarul și Chiriașul) știu exact ce au de făcut, vor știi exact care sunt drepturile și obligațiile lor și ce pot face în cazul în care apar probleme pe parcurs.
Nu s-au plătit cheltuielile la asociație. Cine are de suferit?
Sunt des întâlnite situațiile în care chiriașul nu doar că nu achită chiria, însă înregistrează datorii și la asociația de proprietari. Cine are de suferit din această situație?
Conform art. 33 alineatul (7) din Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, prevede că:
”În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective contravaloarea acestora, în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.”
Pe scurt, proprietarul este bun de plată pentru cheltuielile înregistrate la asociație, urmând ca acesta să își recupereze sumele de bani de la Chiriaș.
Ce se întâmplă dacă aceste cheltuieli nu se plătesc?
Asociația de proprietari va putea să îl dea în judecată pe Proprietar pentru a recupera cheltuielile înregistrate la Asociație, iar hotărârea judecătorească obținută va putea fi pusă în executare împotriva Proprietarului.
Ceea ce înseamnă că Proprietarul poate ajunge să fie executat silit pentru cheltuielile neachitate de propriul său Chiriaș.
Așa că de ce să riscați cu un contract prost redactat?
În loc de concluzie
Cea mai bună recomandare pe care aș putea să o fac este: nu semna un contract găsit pe internet, fără să vezi dacă acest contract te avantajează sau nu!
S-ar putea ca modelul acela de pe internet să nu te ajute absolut deloc și s-ar putea să nu se potrivească deloc cu pretențiile sau cerințele tale!
Cere ajutorul unui specialist, nu gestiona totul de unul singur pentru că acel contract de pe google s-ar putea să te coste în final mai mult decât ai crede!
Și întotdeauna citește înainte să semnezi un contract!
Nu semna orbește nici un document!