Contractul de închiriere 2021
Contractul de închiriere 2021
Te gândești să obții un venit pasiv din închirierea unui apartament sau a unei case?
Dar nu nu știi ce presupune de fapt închirierea unui imobil?
Ce se întâmplă dacă chiriașul nu plătește chiria?
Cum declari la ANAF veniturile și ce impozite plătești pentru asta?
Ce clauze trebuie să pui neapărat în contractul de închiriere încheiat cu chiriașul tău?
La toate astea o să găsești răspunsuri în articolul de astăzi.
Nu ai timp să citești articolul? Te poți uita la video!
Cum și unde trebuie semnat contractul de închiriere?
Contractul de închiriere se va semna de Proprietar și de Chiriaș olograf (adică de mână), în atâtea exemplare câte părți sunt.
Spre exemplu, 1 exemplar din contract pentru Proprietar și 1 exemplar din contract pentru Chiriaș, în total 2 exemplare din același contract de închiriere.
Chiriașul și Proprietarul nu trebuie să se deplaseze la ANAF (FISC) și nici la Notar pentru a semna un contract de închiriere.
Contractul de închiriere trebuie scris în funcție de pretențiile și așteptările pe care le au ambele părți – adică atât proprietarul apartamentului sau casei cât și chiriașul, iar apoi contractul poate fi semnat oriunde.
NU recomandăm să alegeți primul model de contract de închiriere de pe Google, să îl printați și să îl semnați. Deși pare calea cea mai la îndemână, pentru că este gratis și ușor, în final te va costa mai mult decât crezi.
În cazul în care vei avea probleme cu chiriașii, proprietarii, plățile, încasările, recuperarea unor sume de bani – atunci un contract de pe Google NU te va ajuta la nimic!
În schimb, un contract redactat de o echipă de avocați, personalizat în funcție de cerințele tale și înregistrat pentru a deveni titlu executoriu – reduce considerabil posibilitatea de a rămâne în pierdere.
Chiriașul NU achită chiria. Ce să fac?
Sunt multe situații în care chiriașul nu achită chiria, iar proprietarul este nevoit să pornească un proces împotriva chiriașului pentru a obține o hotărâre judecătorească în care să se stabilească faptul că acel chiriaș trebuie să plătească suma de bani proprietarului.
După un proces care durează, proprietarul va obține în final o hotărâre judecătorească pe care o poate pune în executare împotriva chiriașului.
Dar dacă v-aș spune că există o cale de a sări peste 1 an – 2 ani de procese și să treceți direct la executare silita împotriva chiriașului rău-platnic?
Cum puteți face asta?
Sunt două modalități:
A. După semnarea unui contract de închiriere, veți înregistra la organele fiscale (ANAF) contractul de închiriere pentru a deveni un titlu executoriu împotriva unui chiriaș rău-platnic.
Pentru inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF, ai nevoie de:
contractul de închiriere semnat de ambele parti (proprietar si chirias),
CF (extras de carte funciara) al spatiului inchiriat si
copii ale actelor de identitate ale celor doua parti.
Însă documentele necesare acestei operatiuni, pot sa difere in functie de ANAF-ul local.
B. Fie încheiați contractul de închiriere în formă autentică – la NOTAR.
Este important de știut că în acest caz, contractul de închiriere înregistrat la organele fiscale sau încheiat în forma autentică reprezintă un titlu executoriu împotriva chiriașului NUMAI pentru plata chiriei, NU și pentru cheltuieli și NU pentru evacuarea chiriașului.
În cazul în care chiriașul nu a plătit nici cheltuielile la asociație sau alte taxe, pentru recuperarea acestor sume de bani va trebui să începeți un proces împotriva chiriașului.
Asta dacă nu achită totul de bună-voie sau după ce îi trimiteți o notificare în care să îi cereți să vă achite sumele pe care vi le datorează.
Clauza referitoare la PREȚUL CHIRIEI
Stabilește clar în contractul de închiriere care este cuantumul chiriei (cât?), moneda și data la care se va plăti chiria.
În același sens, trebuie stabilit și care va fi cuantumul garanției, când se plătește și în ce condiții chiriașul va pierde garanția.
Dacă există orice alte taxe administrative (parcare, servicii etc.) și acestea trebuie stabilite în contractul de închiriere.
În cazul în care vrei să modifici prețul chiriei sau al taxelor, vei încheia un Act Adițional la contractul de închiriere prin care vei stabili noua chirie sau noile taxe.
Actul Adițional se va semna de ambele părți, de chiriaș și de proprietar.
Specifică clar durata și modalitatea de încetare a contractului de închiriere
Precizează în mod clar pentru ce durată (câte zile săptămâni / luni / ani) vrei să închiriezi imobilul.
În același fel, stabilește și în ce condiții se poate înceta contractul de închiriere.
Cum poate înceta contractul de închiriere?
A. La termen – adică la expirarea duratei contractuale
În cazul în care ai stabilit că durata închirierii este 1 an de zile, iar după trecerea acelui an, nici tu nici chiriașul tău nu doriți prelungirea contractului, la data la care se va împlini 1 an de închiriere contractul de închiriere încheiat între voi va înceta.
B. Prin acordul părților
În cazul în care niciuna dintre părți nu mai dorește continuarea contractului de închiriere, atunci veți semna împreună un Acord de încetare al contractului de închiriere, în care stabiliți că acest contract de închiriere ”va înceta începând cu data de …….”
C. Prin denunțare unilaterală (deși părțile și-au respectat obligațiile contractuale, una dintre ele nu mai dorește acest contract de închiriere)
În cazul în care atât Chiriașul cât și Proprietarul și-au respectat obligațiile contractuale, deci nu au existat probleme, pot exista situații în care una dintre părți nu mai dorește pur și simplu continuarea contractului.
În această situație, în care doar una din părți vrea încetarea contractului de închiriere, deși cealaltă parte și-a respectat toate obligațiile, contractul de închiriere poate înceta prin denunțare unilaterală.
În acest caz, trebuie să stabiliți în contract, încă de la bun început, procedura de urmat în cazul în care una din părți vrea să denunțe unilateral contractul, cu cât timp înainte trebuie să anunțe cealaltă parte, cum se va notifica etc.
Cele mai multe probleme apar din situații de acest tip, în care una dintre părți nu mai dorește să fie ținută în acest contract, iar pentru a ieși din contract apelează la căi nelegale și atunci apar procesele în instanță.
D. Reziliere unilaterală (atunci când una dintre părți nu și-a respectat una sau mai multe obligații contractuale, cealaltă parte poate cere rezilierea unilaterală a contractului de închiriere)
În această situație, una dintre părți dorește încetarea contractului de închiriere pentru că cealaltă parte nu și-a respectat obligațiile asumate prin contract.
Spre exemplu, proprietarul dorește încetarea contractului de închiriere din cauza neplății la timp a chiriei sau din cauza neplății chiriei de către chiriaș.
În același sens, Chiriașul ar putea să dorească încetarea contractului din cauza tulburărilor cauzate de proprietar.
Dacă încă de la momentul redactării contractului de închiriere s-a prevazut procedura care este procedura de respectat în cazul în care se dorește rezilierea unilaterală a contractului, veți scuti încă de la bun început bani și timp.
De cele mai multe ori, părțile care au semnat un contract total nepotrivit pentru ele ajung în instanță din cauza modalității în care una din ele a dorit încetarea contractului.
Mai sunt și alte feluri în care un contract de închiriere poate înceta, însă sunt mai rar întâlnite în practică, față de cazurile prezentate deja mai sus.
Stabilește clar obligațiile proprietarului și obligațiile chiriașului în contractul de închiriere
Multe probleme apar și din cauza faptului că părțile contractuale nu prevăd clar, la obiect și transparent ce așteaptă de la celălalt într-un contract de închiriere.
Conform Codului Civil, proprietarul are ca principale obligații:
să predea imobilul (apartament, casa etc.) către Chiriaș
să mențină imobilul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata închirierii
să asigure Chiriașului liniștita și utila folosință pe tot parcursul închirierii
Conform Codului Civil, chiriașul are ca principale obligații:
să ia în primire imobilul (casă, apartament, etc.)
să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract
să folosească bunul cu prudență și diligență
să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contratului de locațiune
În cele mai multe contracte ”standard”, care circulă pe internet, veți regăsi cel mult obligațiile de mai sus.
Aceste obligații, scrise în contract doar așa, nu spun nimic pentru marea majoritate dintre noi.
Așadar, nu fiți zgârciți la clauzele contractuale.
Scrieți în contract tot ce așteptați de la cealaltă parte.
Și scrieți clar, fără complicații, fără să pară un contract pompos.
Scopul este acela de a avea un contract eficient.
Cu cât aveți un contract de închiriere mai clar, cu atât părțile contractuale (adică Proprietarul și Chiriașul) știu exact ce au de făcut, vor știi exact care sunt drepturile și obligațiile lor și ce pot face în cazul în care apar probleme pe parcurs.
Nu s-au plătit cheltuielile la asociație. Cine are de suferit?
Sunt des întâlnite situațiile în care chiriașul nu doar că nu achită chiria, însă înregistrează datorii și la asociația de proprietari.
Cine are de suferit din această situație?
Conform art. 33 alineatul (7) din Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociațiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, prevede că:
”În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective contravaloarea acestora, în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.”
Pe scurt, proprietarul este bun de plată pentru cheltuielile înregistrate la asociație, urmând ca acesta să își recupereze sumele de bani de la Chiriaș.
Ce se întâmplă dacă aceste cheltuieli nu se plătesc?
Asociația de proprietari va putea să îl dea în judecată pe Proprietar pentru a recupera cheltuielile înregistrate la Asociație, iar hotărârea judecătorească obținută va putea fi pusă în executare împotriva Proprietarului.
Ceea ce înseamnă că Proprietarul poate ajunge să fie executat silit pentru cheltuielile neachitate de propriul său Chiriaș.
Așa că de ce să riscați cu un contract prost redactat?
Declararea veniturilor pe care le obții din CHIRII și completarea Declarației Unice
Fie că alegi să înregistrezi sau nu Contractul de închiriere la ANAF, pentru a avea un titlu executoriu în cazul în care chiriașul nu plătește, va trebui să plătești impozit pentru veniturile pe care le obții din chirii.
A. Cum se declară veniturile din chirii la ANAF?
Veniturile pe care le obții din chirii le vei declara prin declarația unică, care trebuie depusă pentru estimarea veniturilor ce se vor obține în acest an, până la 25 mai 2021.
Cei care obțin venituri din chirii mai târziu – adică după 25 mai 2021, vor depune declarația unică în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului de închiriere între proprietar și chiriaș.
Cei care au depus declarația unică anul trecut – adică în 2020 pentru că obțineau (și) venituri din chirii, trebuie să declare până în 25 mai 2021 sumele efectiv încasate din chirii și să plătească impozit (și eventual sănătate) tot până la data de 25 mai 2021.
ÎN cazul în care ai încasat venituri din chirii anul trecut – adică în 2020 și nu le-ai declarat la ANAF, încă mai ai timp să declari aceste venituri și să plătești impozitele aferente – până în data de 25 mai 2021.
B. Cum se completează declarația unică pentru veniturile din chirii?
1.La Sectiunea Date privind impozitul pe veniturile realizate din Romania, se bifeaza casuta cu Date privind impozitul pe veniturile realizate din Romania, impus in sistem real/pe baza cotelor forfetare.
Exact cum vezi în fotografia de lângă mine.
2.La Date privind activitatea desfasurata, la categoria de venit se bifeaza Cedarea folosintei bunurilor, iar la determinarea venitului net se bifeaza cote forfetare de cheltuieli.
Așa cum vei observa și în această captură de ecran
3.La Date privind impozitul anual datorat se completeaza venitul brut din chirii, dupa care formularul completeaza automat partea de cheltuieli deductibile(40% cheltuieli forfetare) si impozitul datorat.
Ce impozite și taxe vei plăti pentru veniturile din chirii?
Pentru chiria încasată de tine vei plăti:
IMPOZIT în cotă de 10%
Totuși, cota de 10% nu se aplică la valoarea chiriei pe care ai trecut-o în contractul de închiriere.
Cota de 10% se aplică doar pe 60% din valoarea chiriei trecute în contractul de închiriere.
Ce înseamnă asta?
Înseamnă că dacă ai trecut în contract faptul că valoarea chiriei pe care o încasezi de la chiriaș este de 1.000 lei, nu vei plăti impozit de 10% din cei 1.000 de lei, ci vei plăti impozit de 10% din 600 de lei (adică doar din 60% față de cât ai trecut chiria în contract)
De ce se calculează în acest fel?
Se consideră că din chiria totală încasată de tine ai și cheltuieli care pot fi în proporție de 40% din valoarea chiriei încasate de tine de la chiriaș.
Așa că Statul nu te impozitează pe toată valoarea chiriei pe care tu o încasezi de la chiriaș, ci te impozitează doar pe 60% din valoarea chiriei pe care tu o încasezi de la chiriaș.
2.Contribuția la sănătate
Vei plăti contribuție la sănătate numai dacă venitul net pe care tu îl încasezi din chirie depășește 12 salarii minime brute.
Așadar, pentru veniturile din 2021, raportarea venitului net se face la un plafon de 27.600 de lei (pentru că un salariu minim brut e de 2.300 de lei).
Dar pentru declarația unică pentru anul 2020 plafonul era de 26.760 de lei, deoarece salariul minim era mai mic anul trecut, adică 2230 lei.
Contribuția la sănătate este de 10% aplicată la valoarea a 12 salarii minime brute pe țară.
Asta înseamnă că dacă tu ai încasat în anul 2021 chirii de peste 27.600 lei, vei plăti contribuție la sănătate în cuantum de 2.760 lei.
În cazul în care în anul 2021 vei încasa chirie sub plafonul de 27.600 lei, NU vei plăti contribuție la sănătate.
E important să știi că în cazul în care încasezi chirii peste acest plafon de 27.600 lei vei plăti contribuție la sănătate chiar dacă ești e salariat și ți se mai plătește și acolo contribuția la sănătate (obligatoriu, oricum).
Cea mai bună recomandare pe care aș putea să o fac este: nu semna un contract găsit pe internet, fără să vezi dacă acest contract te avantajează sau nu!
S-ar putea ca modelul acela de pe internet să nu te ajute absolut deloc și s-ar putea să nu se potrivească deloc cu pretențiile sau cerințele tale!
Cere ajutorul unui specialist, nu gestiona totul de unul singur pentru că acel contract de pe google s-ar putea să te coste în final mai mult decât ai crede!
Și întotdeauna citește înainte să semnezi un contract!
Nu semna orbește nici un document!